Réussissez votre investissement locatif en suivant ces 8 conseils

Du choix du logement à sa mise en location en passant par son financement, investir dans le locatif ne doit pas se faire à la légère. Voici 8 points à ne pas négliger si vous voulez réussir votre investissement locatif.

1. Identifiez vos priorités

Avant de vous lancer dans votre projet d’immobilier locatif, définissez clairement vos besoins. Votre investissement a-t-il pour but de :
  • préparer votre retraite,
  • vous constituer un patrimoine,
  • compléter vos revenus,
  • réaliser une plus-value à la revente,
  • défiscaliser,
  • transmettre un bien à vos enfants,
  • disposer d’une résidence secondaire ?
Vos objectifs conditionnent les caractéristiques de votre bien : en centre-ville ou à la campagne, neuf ou ancien, loué vide ou meublé, dans un immeuble classique ou en « résidence-services »…

2. Choisissez un logement adapté à votre projet

Une petite surface offre une meilleure rentabilité locative qu’un appartement familial. Le taux de rotation des locataires étant souvent plus élevé dans les logements de faible superficie, les risques de dégradation sont également plus importants. Superficie oblige, les travaux d’entretien et de remise en état seront moins coûteux que pour une grande surface mais ils devront être réalisés plus fréquemment.

3. Sélectionnez le « bon » emplacement

La localisation est un critère essentiel de la réussite d’un investissement locatif. S’il est situé dans un quartier bien fréquenté, à proximité des commerces et des transports, un logement se louera plus facilement que s’il se trouve au fin fond du Larzac…

4. Pensez à la revente

Lorsque l’on investit dans le locatif, mieux vaut garder la tête froide. Ne vous dites pas « est-ce que je vais me plaire ici ? » mais « ce bien intéressera-t-il des locataires et de futurs acquéreurs ? ». S’il est « passe-partout », un logement sera plus facile à louer et à revendre que s’il est atypique…

5. Peaufinez votre financement

Beaucoup d’investisseurs en locatif souscrivent des prêts immobiliers pour financer leurs projets. Vos revenus locatifs ne couvriront pas l’intégralité de vos échéances. Un effort d’épargne vous sera donc demandé. Pour évaluer votre capacité d’endettement, les banques se baseront sur :
  • la somme que vous devrez rembourser tous les mois,
  • le montant de votre loyer (si vous êtes en location),
  • les échéances de votre prêt en cours (si vous n’avez pas fini de payer votre résidence principale).

6. Calculez votre futur loyer

Vous pouvez déterminer vous-même le montant de vos futurs loyers mais ceux-ci devront correspondre à la réalité du marché immobilier local. N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un professionnel et à consulter l’Indice de Référence des Loyers (IRL) que publie régulièrement l‘Insee.

7. Prémunissez-vous contre les risques d’impayés

Généralement, les risques de loyers impayés sont inversement proportionnels à la superficie du bien loué. De nombreux dispositifs de protection sont toutefois mis à la disposition des bailleurs : caution locative étudiante (CLE), garantie des loyers « action-logement », VISALE (ex. GRL) si vos locataires ont moins de 30 ans ou sont des travailleurs précaires, garantie des loyers impayés (GLI).

8. Optez pour une fiscalité appropriée

Investir dans le locatif permet, sous conditions, de profiter d’avantages fiscaux. En achetant un logement neuf en loi Pinel vous bénéficierez ainsi d’une réduction d’impôts graduelle (12, 18 voire 21 %). Plus vous vous engagez à louer longtemps (6 ans, 9 ans, 12 ans), plus la ristourne sera importante.